お疲れ様です。もこ太郎です。
お小遣いサイトに登録した後、高ポイント還元に釣られてセミナーに参加してきました。
参加したのは不動産投資セミナーです。
一応、一応ね？
米国株投資家(兼優待投資家)としては、他の投資方法にもアンテナを張っておきたいと思ったわけですよ。
今のところ、調べた中で一番米国株投資がイイ！と判断しているわけですが、
もしかしたら不動産投資でも十分に資産形成できるかもしれませんからね。
実際に世界の富豪の上位に不動産投資家がいるわけですし。
大切なのは比較検討です。
セミナーの内容は、ワンルームマンション投資だったんですが、うーん。
投資のコツ！いい物件の見分け方！的な感じではなくて、
結局は、「コレ、営業活動の延長線上じゃね？」というものでした。
弊社の取り扱っている物件は優良物件ばかり！的なね。
まぁ、内心はこんなもんだろうと想定していたのでガッカリはしませんでした。
今は東京近郊のワンルームマンションへの投資が流行っているそうです。
大阪ですら人口は減っていっているけど、東京は人が増える一方なので、買うなら絶対東京近郊！と熱弁されました。
みんなやってるから安心ですよ☆…って、そこは別に安心材料でもないような…
メリットを誇張して、デメリットは過少気味に伝えてきているなぁ…という気がしましたね。
でもまぁ、このセミナーで5500ポイントもらえるし、(1ポイント＝1円)
軽食として結構大きいカツサンドをくれたのは高評価ポイントです。餌付けされてる＾ｑ＾
コンビニのサンドイッチじゃなくて、近くのパン屋さんで買ってきたらしく、
カツも分厚く、普通にずっしりと食べ応えがありました。
手に包み込むと感じる暖かさは、買ってきてそれほど時間が経っていないことを雄弁に語っていました。
いや、掘り下げるところそこじゃねーだろ！
当日のセミナーが終わった後も個別面談しませんか？と言われたけど、
長時間お勉強っぽいことするのもダルかったのでその日は帰りました。
こういう高ポイント還元のセミナーって、
僅かなポイント(ポイントサイト的には高ポイントだけど…)と引き換えに個人情報を切り売りしている。
って言うのが正確な評価だと思うんですが、もこ太郎程度の収入でも客になると判断されたのか、
割と連絡が来るようになりました。
どうやらサラリーマンという属性が強いらしいです。
最大で年収の6～7倍？は銀行でローンを組めるようですね。
上記はあくまでも目安であって、銀行によってはそれ以上借りれるところも多いそうですが。
もこ太郎も既に住宅ローンで4000万弱ほど借りていますが、
まだ1000万～1500万、場合によっては2000万ほどローンを組めるみたいです。
まぁ、本当に限界までローンを組んでしまうと、何か一つでもイレギュラーが発生した瞬間に詰みますけどね…
不動産会社側が売りたい物件がワンルームマンションなので、価格帯的にも、もこ太郎の借りられるローン額は結構魅力的なんでしょう。
カモ的に。
はい、長い前振りが終わって本題です。
セミナー中では、このお客さんはいくらで買っていくらで売って、その間の家賃収入を考慮すると何万円儲かりましたー！
みたいな実例？の紹介があったんですが、実際に自分が投資したとしたらどうなるのかなー？
って言うのが気になってはいたので、
今回の物件紹介の打診はちょうどいい機会でした。
勿論、めっちゃ面倒くさいと思う気持ちはあるけど。
どうせ今しかないですよっ！今日を逃すと売り切れますよっ！とかセールスかけられるんでしょうね。
現在は不動産投資にあまり良い(稼げる)イメージを持っていないのですが、
これがどう変わるのか、はたまた変わらないのか、楽しみですね。
面談の前に自分の持っている知識の範囲で、試算してみました。
前提条件：
ローン額：2000万円
金利：2％
返済期間：35年（420ヶ月）
返済方法：元本固定型(￥47,620)
家賃収入：7万5千円(独断と偏見)
ローンを払い始めて75ヶ月(6年3ヶ月)の間は、家賃収入よりも返済額の方が多いため、
ずっと赤字。
しかも固定資産税、共益費・修繕積立金などは全く考慮していないので、さらにかなりの期間が赤字になりそう。
仮に家賃収入が月に7万5千円あったとしても、
年間の収入は
7万5千円 × 12ヶ月 ＝ 90万円
ではありません。
共益費・修繕積立金が別途取られる場合もあるし、家賃にコミコミというケースもある。
合わせて1.5万円と想定した場合、年間で
1.5万円 × 12ヶ月 ＝ 18万円
借主に負担させるケースもあるが、その場合は7万5千円の家賃に共益費1.5万円で9万円の家賃となります。
…住んでくれる人、いるだろうか…
需要はあるだろうけど、空室リスクは上がりそう。
となると、家賃7万5千円とは別で自分で払うのが妥当かなぁ…
固定資産税
固定資産管理台帳に記載されている価格の1.4％を毎年支払う
固定資産台帳に記載される価格は購入価格と同一ではない。
大体は購入価格の7割くらいが相場らしい。
詳細に知りたい場合は役所に行って固定資産台帳を確認する。
or
4月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書を確認する
例：2000万円で取得したマンションは固定資産管理台帳に1400万円と記載されている。
固定資産税は1400万円 × 1.4％ ＝ 19.6万円
よって、年間の家賃収入は
90万円 － 18万円 － 19.6万円 ＝ 52.4万円
となる。
2000万円の投資に対して50.4万円の収入は、利回りにして僅か2.6％とあまり魅力的ではない数字が…
90万円に対してなら4.5%あるんですが、経費がめっちゃ掛かるんですね…
家賃値下げ、突然のリフォームなど、収益を押し下げるリスクが多々ある。
逆に利回りが向上する見込み(家賃が上昇する)はかなり低い。と思われる。
加えて経年劣化による物件の資産価値低下で物件を売りに出すのもだんだん難しくなる。
それなりの値段の時に売って乗り換える、などの手法もあるが、
そうなると一層不労所得とはかけ離れてしまう。
52.4万円の収入と、月々のローン支払を相殺しようとすると…
12ヶ月で割った金額が￥43,667なので、
月々の支払額がこれより下回るタイミングが黒字化タイミングですね。
…あれ？毎月支払う元本より安いよ？これ計算間違えてる？
間違っていないとしたら、支払い終わるまで(35年もかかる！！)ずーっと赤字ってことですよ。
ローン払い終わってようやく家賃収入が支出(共益費・修繕積立金)を上回るけど、
それまでの赤字分を補填できるのも相当時間かかりそうだなぁ…
しかも修繕積立金は年月が経つごとに値上がりするのは確実だし…
あ！管理会社を通すことで生じる管理手数料を忘れていましたね。
…もう計算しませんが、全く黒字になる未来が見えません。
うーん。実際に不動産投資で資産を形成している人はどうやっているんでしょう？
管理会社を通さずに自己管理？
運用する規模を大きくして収入増？(ワンルーム⇒１棟買い or 複数物件持ち)
もこ太郎のような素人では考えもつきませんが、規模の大小に関わらず、
出費面においては、
支払うローンに加えて、固定資産税、共益費・修繕積立金、突発的なリフォームによる出費。
収入面においては、
家賃の値下げ交渉や空室リスクによる収益性の低下。
という問題はいつまでもついて回るんじゃないかと思うんですけどねぇ…
これらから導き出されるのは、不動産投資ってリスクが極大な割にリターンイマイチじゃない？って事なんですけど…
何か見落としてるのかな？税金が安くなる抜け穴でもあるのかな？
ほんとに世の中の金持ちは不動産投資してるの？巨万の富得てるの？
よく聞く不動産投資の特徴として、
投資の中で唯一レバレッジを利かせられる、というメリットがありますが、
多額の借金を抱えるということでもあり、デメリットと取ることもできるので微妙なところ。
一長一短です。
うーん…もちろん、素人が拙い知識で計算した数字なので、誤っているところは沢山あるのでしょうが…
かといって、詳しくなればなるほどマイナス面に加速していくような気がして仕方ないです。
全てをひっくり返すほどに税制面で優遇されるの？
不安感しかねぇ。
今度の面談では、表面的なセールストークだけで済ますのではなく、
知りたいところを全て抉り取れるように質問攻めにしたいと思います。
実際に不動産投資で資産形成できているという話はよく聞きますし、
自分の中の齟齬を払拭できたらいいなぁ。
株式投資よりいい！となり…はしないだろうけど、その辺は今度のお話次第です。
次回もまた見てくださいね。
もこ太郎でした。
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