お疲れ様です。もこ太郎です。
前回の後日譚です。
仕事終わりに話を聞いてきました。
20時待ち合わせで解放されたのは23時過ぎ。
結構長かった…
まぁ、一定の知見を得られたので良しとしましょう。
待ち合わせ場所に到着すると、担当者と思われる熊さんと、なぜかもう一人の熊さんがいました。
(後で判明しますが、もう一人は宅建を持っていて、即日契約できるように手配したとのことでした。)
今回紹介された物件は東京のワンルームマンション。
築15年の中古マンションです。
都市部へのアクセスは、駅へ徒歩10分。
そこから渋谷へ電車で10分とのこと。
うーん、これはそれなりにいいんでしょうか？
田舎出身で現在大阪在住の身からすると、家から出て20分で渋谷に着く、というのは凄いことのように思えますが…
この辺は判断ができないので様子見。
お値段は初期費用(登記や不動産取得費など)込みで、
約3250万円！
35年フルローンで、ローンは年利2.1％でした。
…あれー？前回のもこ太郎の試算では借りられるローン2000万が限度かなーと思ってたのに、
なんか凄いローン組まされちゃいそうだよ？（ ＾ω＾）・・・
月々のローンは10万5千円ほどになるとのこと。高いよっ！！
値段と月々のローンの時点でドン引きしつつ、とりあえず続き。
家賃は月々約13万円！(諸経費抜き)
…説明資料には書かれていなかったので自分で計算してみたら、表面利回りは4.8％とのこと。
…うーん。これは何とも微妙な…
不動産の利回りってもっと高いんじゃないの？
っていうか利回りは不動産投資の一番のウリなんだから、
しっかり資料に書いといてよね。微妙だから書けないのか？
ここから管理費だとか、共益費・修繕積立金だとか、固定資産税が引かれちゃうわけでしょ？
ということで、諸々が差っ引かれた数字(資料に記載されていた)がこちら。↓
集金代行手数料：－約5,500円/月(家賃の5％だって)
管理費等：－約27,500円/月(ここに共益費とかも含まれるのかな？)
手取り家賃：約99,000円/月
この時点で利回りが3.655％まで低下。
さらに、不動産取得の次年度以降は固定資産税も発生するので、さらに利回りは低下します。
不動産屋の試算してきた固定資産税額は9万円。
以前に自分で計算した数字からするとかなり安いけどホントかなぁ…
ま、本当だと仮定して、利回りを計算してみました。
多分この数値がイレギュラーを度外視した場合の実効利回りでしょうか？
3.378%
です。
本来ならここに、空室リスクも盛り込むべきなのかもしれませんが、
不動産屋の主張を信じるなら、
過去の実績で会社全体の管理物件の満室率は99％以上！
とのことだったので、一応空室リスクは暫定的に０で計算しています。
未来のことについてイチャモンを付けると、自分の株式投資にも特大のブーメランが返ってきそうですからね。
それにしても、3.378%かぁ…
ここからさらに確定申告で税金引かれちゃうんだよなぁ。
税率20％として考えた場合、2.7％まで利回りは低下してしまいます。
うーん…これは流石にナシだろ…
ちなみに支払うローンの方が多いので、空室がなくても月々6,000円ほどの手出しが発生します。
（ ＾ω＾）・・・
そっかー、出ちゃうのかー。常にマイナス出ちゃうのか―。
空室が発生した場合、埋まるまでの期間だけマイナスが出ちゃいます♪じゃないんだね～。
ってふざけんなっ！
物件を保有するリスクとかを考慮してもプラスが出るならまだ検討の余地があるかなー？
とか思ったりもしましたが、さすがに35年間常にマイナスが出るのはいただけないぞ？
不動産屋曰く、
ローンと家賃の差でマイナスが出た分や、管理費、減価償却費に諸経費は確定申告の際に
課税所得から引けるので節税になりますよ！
とは言われたんですが、それって本当にお得なのかなぁ？
確定申告する際は株式からの配当金なども利益として計上することになるでしょうし、あんまり減税にならないような気がする。
逆に不動産投資によるマイナスがないと、これからは配当金が詰み上がっていくと、そのうち税率が上がるのか？
本業の年収的に、しばらくは検討不要だと思いますが、いずれ勉強して対策を取らないといけませんね。
多分、年間配当金が300万とか超えない限りは気にしなくてもよさそうです。大分先だｗ
まぁ、もこ太郎は数十年後まで検討しなくて良さそうだからいいんですが、
高年収の個人投資家さんたちは税率23％に乗る課税所得695万以上だったり、
税率33％に乗る課税所得900万を超える人が多くいると思うんですが、どう対策されているんでしょう？
配当金だけじゃなくて、売買でも大きな利益を得ている人はいるだろうけど、
やっぱり申告分離課税を選択しているのかな？
外国税額控除や損益通算など、色々な節税策があるので複雑だなぁ…
まぁ、もこ太郎にはまだ早い話ですｗ
はい。ちょっと脱税…脱線してしまったので軌道修正です。
要するに不動産屋の言いたいことは、
「損しても税金で返ってくるからトータルでは得ですよ！」という暴論だと思うんです、
資産を増やす為の投資で、損する前提ってどうなんだろう…
それを言ったら高配当株の含み損もグレーですが…
含んでいる間は幻だっ！ということにしておきましょうｗ
こちらのテンションが明らかに下がったを見て焦りだしたのか、不動産屋も
- この物件はお宝物件で、つい先日売りに出たものをたまたま自分が拾ってきた。
- 実は新築の時にも担当していて愛着があるので、是非とも、もこ太郎様に購入してほしい。
- 今日を逃すと明日にでも売れてしまうかもしれない。
- 自分の手元でキープしておけるのも数日が限界なので、早く決めてほしい。なんだったら今決めて欲しい。
- 手付金は10万円です。今払え。ふざけんな
と、怒涛の勢いでお得感や、感情に訴えかけるようなセールストークを繰り出されました。
そうじゃないんだよなぁ。
そもそも今日初めて会う担当者の愛着とか、貴方だけに特別に！とか、
死ぬほどどうでもいいんで。
それでほだされるほどの信頼関係を、貴方とは結べてすらいないんで。
そもそも物件紹介っていう段階で、頼んでもない宅建士連れてきて契約させる気満々とか、顧客のこと欠片も考えてないでしょ。
あぁ、客じゃなくてカモだから雑な対応なのかｗｗ
結局はセールストークにしか聞こえない数々の世迷い事をスルーして、
税引き後利回りが6％～7％になるなら考える☆
と伝えて終了しました。
サヨナラ熊さん…頑張って他のカモ捕まえて冬を乗り越えてね…
話を聞いた日は終電帰りになってしまったので、
帰ったら日課のトレーニングだけなんとかこなしたところで眠気に負けてしまいましたが、
次の日に、もらった資料を基にマンション投資と株式投資を比較検討してみました。
結果はまぁ、言わずもがなですが…
今回程度の物件だと、投資の期待リターンの圧勝でしたね。
一応、
１．初期費用(約100万円)＋月々のローン支払い分(10万5千円)を35年間積み立てたケース
２．初期費用(約100万円)＋月々の手出し分(6000円分)を35年間積み立てたケース
を平均利回り4.5％、5％、7％(税引き前)の各ケースで検討してみました。
マンション側の条件としては、
建物の価値は0になっても、土地の価値が0になることはない！
という不動産屋の全力の主張を全面的に信じるとして、
資産価値は1500万円を下限として、それより減らない前提で試算しました。1500万円の根拠もわからなかったけどね。
それまでは毎年約90万円の減価償却があるものとします。
また、家賃の変動も無しとします。
また、マンションのローンを返済するまでは、
株式投資サイドも配当再投資を実施し、
ローン完済後は、
マンション投資は家賃収入を、
積立投資はリターン(配当(インカムゲイン)及び運用益(キャピタルゲイン))を
自由(消費)に使うものとして試算しています。
１．のケースについては、非常に残念ながら、
特別に年利0.1％で計算してみても、不動産投資側がリターンで上回るのには79年以上必要だということが判明しました。
なので、「お話にならない」でファイナルアンサーです。
そもそも35年間ずっと毎月10万円超の積立をすること自体が、もこ太郎にとって現実的ではありませんが…
２．のケースについては、
4.5％の利回りでは、39年後に総資産では不動産が上回りますが、
どちらも売却しないという条件においては、59年後まで積立投資が優位を保っていました。
もこ太郎が92歳、もしくは永遠の8〇歳になっているくらい未来ですね。
5％の利回りでは、41年後に総資産では不動産が上回りますが、
どちらも売却しないという条件においては、63年半後まで積立投資が優位を保っていました。
もこ太郎が96歳、もしくは永遠の8〇歳になっているくらい未来ですね。
もしかしたら永遠のセブンティーかも知れませんが。
7％の利回りでは、80年後に総資産では不動産が上回りますが、
どちらも売却しないという条件においては、158年半後まで積立投資が優位を保っていました。
もこ太郎が…もういいか。どう考えても死んでるわ。
※「売却しない」、というのは、積立投資において少し語弊がありますが、
ローン完済時点の運用益以上に利確しない、という事で仮定しています。
7％の利回りって実質的にS&P500を指すので、利確しないと到底辻褄が合わないためですｗ
突発的な修繕費の発生や、地震などの災害リスクを度外視するなど、
かなり、不動産に有利と思われる条件で試算した結果がコレなので、実際にはもっと積立投資が有利になりそうです。
まぁ、不動産が予測困難なリスクを除外しているのと同様に、
株式投資も景気変動リスクを除外しているので、あくまでもこの試算はお遊びの範疇を超えませんけどね。
税率も変わるでしょうし、税制度も変わるでしょう。
超長期投資となれば、相続などの別の問題も発生するので、全ての可能性を盛り込んだ検討はできません。
ちなみに、相続に視点を向けてみると、
不動産は株式投資に比べてボラティリティが低く、相続の際にかなり評価額を圧縮できるので、
超安定志向の人であれば検討の価値はあるように思います。
一応残債がある間は生命保険代わりに使えますからね。
もこ太郎は既に現在居住している家のローンが生命保険代わりになっているので不要です。
…食事に洗剤入れられてないよね((((；゜Д゜))))ガクガクブルブル
逆に株式投資は、ある程度のリスクを受け入れた上であれば、
不動産を遥かにしのぐリターンが狙えるのが魅力です。
それこそ不動産よりも多くの相続税を払ったとしても、不動産を上回る資産を子孫に残すことも期待できそうです。
不動産と違って分割も容易ですからね。
流動性に関しても言わずもがな。
将来は脳波ネットなるものが発達していて、念じるだけで売買ができるように…
っとこれはさすがに妄想が過ぎますねｗ
なんだったら生きてる間に、ちょっとずつ生前贈与として息子・娘の口座で配当金再投資という作戦も取れます。
最後に
今回は利回りがあまり良くない物件を紹介されたので即断できましたが、
これが6％超えの物件を持ってこられたとしたら流石に悩んでしまう
＋
断ろうにも不動産屋の粘り強い交渉(笑)に負けてしまう、という懸念が出てきますね。
まぁ、いい物件であれば不動産投資も妙味があるんでしょうが、
いかんせん仲介業者経由だと管理費分が目減りしてしまいますからね。
かといって素人がいい物件を見つけようとしても、そう世の中甘くないです。
利回り6％超えのREITに投資してるんですー。って言うのが一番強いかもしれませんね。
不動産屋目線でも株よりは自分たちの業界に近いからあまり貶す訳にもいかないでしょうし。
唯一の違いはレバレッジの有無ですが、ローンは嫌なんですぅ―！！！！って強く主張したら、
相手も無理にローン組ませようとはしてこないでしょう。
※無理に組ませようとしてきたら警察呼びましょう。
というわけで、不動産投資を「多少は」検討したお話でした。
次回もまた見てくださいね。
もこ太郎でした。
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